Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

Акт передачи жилья обязательный документ при сделках покупки-продажи, про что отмечено в ст. 556 ГК РФ. Но на практике он оформляется довольно не часто. Как правило, условие о передаче недвижимости уже включено в текст договора и этого бывает достаточно, в случае если покупатель и продавец добросовестные стороны. Однако, стоит отметить, что отсутствие акта приема-передачи, может сыграть решающую роль в спорной ситуации.

Подписанный передаточный акт решает такие вопросы:

1. Фиксация техсостояния жилья. Описание недостатков.
2. Подтверждение исполнения сделки покупки продажи.

Письменно описывая состояние объекта на момент его приемки покупателем, дает последнему возможность предъявить претензии к продавцу, в случае если жилье было в лучшем состоянии до подписания договора покупки продажи. В свою очередь покупатель подписывая акт подтверждает, что объект был им принят и он обязан оплатить продавцу оговоренную стоимость.

Акт приема-передачи может быть оформлен в форме:

• простая письменная;
• нотариальная.

Согласно судебной практики покупатель, который фактически вселился в квартиру, считается таким, что принял жилье. А вот покупатель, который подписал акт, но не вселился в нее, считается не принявшим собственность. Поэтому если дело дойдет в суд, для установления факта передачи объекта будет иметь значение лишь момент вступления во владение недвижимостью, а не наличие или отсутствие акта.

Довольно часто жилье продается уже с газовым котлом, мебелью, техникой, системой отопления, кранами и другими вещами. И если оплата за объект не привязана к наличию акта передачи, покупатель рискует, вселиться в пустую квартиру. Чтобы избежать подобной ситуации следует заключать договор на недвижимость и на вещи в квартире.

Что делать если купил жилье с дефектом?

Довольно часто покупатели, вселяясь в приобретенную квартиру, обнаруживают конструктивные недостатки. Решение в таких ситуациях будет зависеть от того, был ли на момент принятия квартиры подписан передаточный акт и были ли зафиксированы в нем дефекты. Покупатель, принявший недвижимость без оговорок о дефектах, или не подписывал акт вовсе, может в течение 2 лет предъявить претензии к продавцу. Законодательством установлено, что покупатель может требовать уменьшение стоимости жилья или возмещение расходов. Кроме того, если в процессе устранения дефекта обнаружиться, что стоимость устранения несоразмерна покупке договор может быть расторгнут по согласию сторон или через суд.

Схемы мошенничества

Чтобы не попасть в мошеннические схемы необходимо помнить, что расторгнуть договор по согласию сторон можно лишь до момента его исполнения – оплаты, фактической передачи и приемки объекта и регистрации перехода права.

Основанием для мошенничества является проведение сделок без нотариального оформления. По такой форме сделок квартиру можно продать несколько раз.

При отсутствии нотариального оформления после подписания договора оригиналы документов остаются у продавца, который должен перерегистрировать право собственности. Однако прежде чем зарегистрировать сделку продавец может продать квартиру еще несколько раз.

В итоге все добросовестные покупатели идут в суд для выяснения ситуации. Но суд признает собственником того, кто первый принял объект по передаточному акту. Остальные же могут претендовать лишь на возмещение убытков.

Если после заключения договора между сторонами произошел спор, а регистрация собственности еще не состоялась, покупатель может проживать в спорной квартире до аннулирования договора.